Quem vai pagar imposto sobre o aluguel na Reforma Tributária?
Entenda as regras e como pagar menos de forma legal
CONTABILIDADE
Visão Contabilidade
7/29/20262 min read
Ao contrário do que muita gente pensa, a Reforma Tributária não cria um imposto sobre aluguel para todo mundo. A cobrança de IBS e CBS sobre a locação só atinge quem se enquadra como "grande locador": pessoas físicas que, no ano anterior, tiveram receita acima de R$ 240 mil com aluguéis e possuem mais de 3 imóveis alugados ao mesmo tempo. Há ainda uma regra de exceção — quem ultrapassar R$ 288 mil em aluguéis no próprio ano-calendário já se enquadra automaticamente, independentemente do número de imóveis. Quem fica abaixo desses limites permanece exatamente como está hoje, pagando apenas o Imposto de Renda de sempre pelo Carnê-Leão.
Para quem se enquadra, as regras mudam conforme o tipo de locação. Contratos residenciais de longo prazo têm uma redução de 70% na base de cálculo, além de um redutor social de R$ 600 por imóvel — o que resulta em uma alíquota efetiva estimada em cerca de 8,1% sobre o valor do aluguel. Já a locação por temporada de até 90 dias (como Airbnb) é equiparada à hotelaria: a redução é menor, de 40%, e não há redutor social, chegando a uma carga efetiva próxima de 16%. Também vale ficar de olho no calendário: 2026 é um ano de testes, com alíquota simbólica de 1%, e a cobrança plena só passa a valer em 2027 — mas quem já se enquadra nos critérios precisa regularizar CNPJ e nota fiscal a partir de julho de 2026.
A boa notícia é que existem formas legais de reduzir o valor devido. Despesas ligadas diretamente à locação — como administração, manutenção e corretagem — podem gerar créditos tributários, desde que registradas com nota fiscal em nome do locador. Além disso, contratos de aluguel assinados até 16 de janeiro de 2025 podem optar por uma alíquota fixa de 3,65% (sem direito a créditos), válida até o fim da vigência do contrato ou até dezembro de 2028. Diante de tantas variáveis, avaliar com um contador qual caminho compensa mais no seu caso é o que garante estar em dia com o Fisco sem pagar além do necessário.
Fontes
https://www.contabeis.com.br/artigos/75375/reforma-do-consumo-impactos-no-aluguel-de-imoveis/